​Die Corona-Pandemie führte dazu, dass klassische Immobilienfinanzierer, also Immobilien- und Geschäftsbanken, Nutzungsarten wie Hotel und Non-Core-Office sowie spekulative Immobilienentwicklungen nur äußerst selektiv finanzieren. Die Unsicherheit im Hinblick auf die zukünftige Ertragskraft dieser Nutzungsarten führte nicht zu einem risikoadjustierten Pricing, sondern zu einer grundsätzlichen Risikoaversion.

Kreditentscheidungen bei klassischen Immobilienfinanzierern sind derzeit stärker als vor der Corona-Pandemie durch geschäftspolitische Entscheidungen geprägt, anstelle einer vertriebsorientierten Herangehensweise.

- Massive Verschiebungen auf der Angebotsseite im deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt dauern weiter an.

- Klassische Immobilienfinanzierer beschränken ihre Aktivitätsfelder und verzichten weitgehend auf ein risikoadjustiertes Pricing.

- Die neue Situation befeuert das Geschäft alternativer Kreditgeber.

- Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt ist intransparenter denn je.


Das Zinsniveau bei der Finanzierung von Core-Immobilien in Top-Lagen und/ oder mit langfristig gesicherten, erstklassigen Mietern (LTV < 50%) liegt im Bankenmarkt auf Vor-Corona-Niveau, teilweise auch darunter. Alternative Kreditgeber sind in diesem Segment nicht wettbewerbsfähig.

Die Zinsen für Core-Plus-Immobilienfinanzierungen sind im Bankenmarkt moderat gestiegen, verglichen mit dem Jahresbeginn 2020 (Größenordnung: + 15-20 Basispunkte). Deutlich zurückgegangen sind indes die von Banken offerierten LTV/LTCs (Größenordnung: - 10 Prozentpunkte). Mögliche Kreditlaufzeiten orientieren sich stärker an den gesicherten Mietverträgen, sind jedoch nicht grundsätzlich verändert.

Während alternative Kreditgeber (Loan Funds, Versicherungen und Pensionskassen sowie Family Offices) in der Vergangenheit vor allem Mezzanine-Kapital bereitstellten, decken sie nun jede Ebene des Capital-Stacks ab, von Senior-Finanzierungen, über Whole-Loans bis hin zu Preferred Equity. Etablierte Anbieter erweitern stetig ihr Produktangebot, während neue Kreditfonds in den Markt eintreten. Für Kreditnehmer bietet sich ein intransparentes und sehr vielschichtiges Anbieter-Universum.

Insgesamt sind die Kapitalkosten für Immobilien-Investitionen – abgesehen von Core-Immobilien – seit Ausbruch der Corona-Pandemie gestiegen. Nach wie vor gibt es Kreditangebot für fast alle Risiko-Klassen. Aufgrund der sich permanent verändernden Anbieter mit stetig wandelndem (Kredit-) Risikoappetit sowie einer Spezialisierung auf bestimmte Anlagekriterien ist ein strukturierter und exzellent vorbereiteter Kreditprozess wichtiger denn je.

Oceans & Company begleitet institutionelle Investoren bei der Strukturierung und der erfolgreichen Umsetzung von immobilienbezogenen Finanzierungsvorhaben – auf Projekt-/Portfolio- und Unternehmensebene. Wir freuen uns über Ihre Anfrage!

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