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Einleitung
Annährend 6 Wochen sind vergangen, seit wir mit diesem Format die Corona-Krise reflektieren. Mittlerweile erwarten immer mehr Experten und Wissenschaftler, dass die Folgen der Pandemie branchenübergreifend beispiellos sein werden. Der IWF rechnet mit dem heftigsten Wirtschaftseinbruch seit der großen Depression in den Dreißigerjahren des letzten Jahrhunderts. Für die Eurozone werden, je nach Szenario, bis zu zweistellige Einbrüche in der Wirtschaftsleistung erwartet.

Vor diesem Hintergrund beschäftigen wir uns in dieser Ausgabe mit der aktuellen Situation und der Entwicklung im gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt – neben den Vermietungsmärkten ein wesentlicher Einflussfaktor auf Investment- Preise und Volumina.

Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung beobachten wir derzeit erhebliche Veränderungen:

  • Die Umsetzung von Finanzierungen verzögert sich und nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch.
  • Teilweise stoppten Banken das Neugeschäft (insbesondere für Nicht-Bestandskunden).
  • Im Neugeschäft fokussieren sich Banken möglichst auf Core-Objekte und meiden zyklische Assetklassen (Hotel, Co-Working, Retail, etc.).
  • Das Pricing wird während des Kreditprozesses angepasst (auch für bereits herausgelegte Term Sheets und teilweise sogar bei Zinsfixings für unterzeichnete Kreditverträge).
  • Generell verschlechtern sich die Konditionen im Neugeschäft (Pricing, Leverage, Besicherung, Covenants, etc.).

    Unser Ansatz
    Das effektive Pricing für Kreditnehmer ergibt sich aus einem Referenzzinssatz (i.d.R. die hier dargestellten EURIBOR oder EURO-SWAP) zzgl. bankspezifischer Liquiditätskosten und weiterer Aufschläge, die u.a. Kreditausfallrisiko, Deckungsbeitrag und Hedging berücksichtigen.
    Im Folgenden beleuchten wir zunächst die Entwicklung der Referenzzinssätze. Danach gehen wir auf die bankspezifischen Liquiditätskosten ein. In einer Umfrage haben wir Banken nach der Veränderung ihrer Liquiditätskosten seit Ausbruch der Corona-Krise befragt.
  • Der 3-Monats-EURIBOR ist seit Beginn der Corona-Krise angestiegen und liegt nunmehr rund 20 bp höher als während der zweiten Jahreshälfte 2019. Auch der 10-Jahres-EUROSWAP zeigt für die letzten drei Quartale lediglich moderate Schwankungen (+/- 30 bp p.a.) – auch nach Ausbruch der Corona-Krise.

    Bemerkenswert ist aus unserer Sicht, dass bis Anfang März zunächst eine Spiegelung der Zinsentwicklung der vergangenen Jahre erfolgte. So sanken die Zinsen in Anbetracht einer drohenden Konjunkturabkühlung. Mit Beginn der Lockdown-Maßnahmen in Europa kam es jedoch zu einem sichtbaren Zinsanstieg.

    Es bleibt abzuwarten in welche Richtung sich die Referenzzinssätze in den nächsten Monaten entwickeln. Eine eindeutiger Trend ist derzeit nicht erkennbar.

    Liquiditätskosten
    Unter Liquiditätskosten verstehen wir jene Kosten, die Treasury-Abteilungen von Banken dem eigenen Kreditvertrieb für die unterschiedlichen Laufzeitenbänder vorgeben. Häufig wird hierbei auch vom sogenannten Einstand gesprochen.

    Die Betrachtung der Entwicklung der Liquiditätskosten ermöglicht eine Differenzierung zwischen den Auswirkungen der Corona-Krise in Bezug auf

  • die Kosten von Banken im Allgemeinen (reflektiert in den Liquiditätskosten) und
  • die Wirtschaftlichkeit von Immobilien, wie Vermietbarkeit, nachhaltige Marktmiete, Investment-Yields etc. (reflektiert in niedrigeren Bewertungen, der vollständigen Meidung ausgewählter Assetklassen wie Hotels, Einkaufszentren oder Co-Working).

    Die folgende Grafik zeigt – als Ergebnis einer von uns bei Banken durchgeführten Umfrage – die Veränderung der Liquiditätskosten seit Ausbruch der Corona-Krise.
  • Die Zahlen, wie auch die uns gegenüber getätigten Aussagen der befragten Kreditinstitute, lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Es besteht für Banken derzeit keine Liquiditätskrise. Anders als in 2008/2009 und 2011 (US-Dollar) funktioniert die Bankenrefinanzierung grundsätzlich.
  • Allerdings kommt es mitunter zu erheblichen Re-Pricings der Liquiditätskosten. Das Re-Pricing hängt dabei stark von den unterschiedlichen Instituten ab und trifft einige deutlich stärker als andere.
  • Der Zugang zu Einlagen scheint die Liquiditätskosten zu beeinflussen. Institute ohne nennenswertes Einlagengeschäft (Landes- und Immobilienbanken) passten ihre Liquiditätskosten in höherem Umfang an, als Privat- und Geschäftsbanken, Volksbanken und Sparkassen.
  • Die Vertriebseinheiten der Banken erhalten von ihren Treasury-Abteilungen nur noch kurzfristige Aussagen zu den Liquiditätskosten. Zuvor waren entsprechende Fixings oftmals für einige Wochen möglich.
  • Generell erwarten Banken, dass der Prozess des Re-Pricings der Liquiditätskosten noch andauern wird. So haben Banken damit begonnen, die Zinsen für Einlagen anzuheben. Dies wird zeitverzögert zu einer Verschiebung von Liquidität führen.

    Die Kenntnis der verschiedenen Finanzierungspartner für Immobilien-Investitionen ist wichtiger denn je! Sprechen Sie uns an – wir freuen uns auf ein Gespräch mit Ihnen.

    Wir wünschen Ihnen trotz der widrigen Umstände eine produktive Woche. Vor allem:

    Bleiben sie gesund!

    Introduction
    Almost 6 weeks have passed since we used this format to reflect upon the Corona crisis. Meanwhile, more and more experts and scientists expect that the consequences of the pandemic will be unprecedented across industries. The IMF anticipates the most severe economic downturn since the great depression in the 1930s. Depending on the scenario, up to double-digit drops in economic output are expected for the euro zone.

    Against this background, we deal in this issue with the current situation and developments in the commercial real estate financing market - in addition to the rental markets, a major factor influencing investment prices and volumes.

    We are currently observing significant changes in commercial real estate financing:

    • The implementation of financing is delayed and takes considerably more time.

    • Some banks stopped new business (especially for non-existing relationships).

    • In new business, banks focus as far as possible on core properties and avoid cyclical asset classes (hotel, co-working, retail, etc.).

    • Pricing is adjusted during the credit process (also for term sheets already issued and sometimes even for interest rate fixings for signed credit agreements).

    • In general, conditions in new business are deteriorating (pricing, leverage, collateralization, covenants, etc.).

    Our approach
    The effective pricing for borrowers is derived from a reference rate (usually the aforementioned EURIBOR or EUROSWAP) plus bank-specific liquidity costs and margins, that take into account, among other things, credit default risk, profit contribution and hedging.

    In the following, we initially present the development of the reference rates. Then, we elaborate the bank-specific liquidity costs – In a survey, we asked banks about the change in their liquidity costs since the outbreak of the Corona crisis.

    The 3-Months-EURIBOR increased since the beginning of the Corona crisis and is now c. 20 bp above the level of the second half 2019. Also the 10-year EUROSWAP shows only moderate interest rate fluctuations (+/- 30 bp p.a.) in the last three quarters - even after the outbreak of the Corona crisis.

    From our point of view it is remarkable that until the beginning of March, the interest rate development of the past years was initially mirrored. Thus, interest rates fell in view of the threat of an economic slowdown. However, with the start of the lockdown measures in Europe, there was a visible increase in interest rates.

    It remains to be seen which direction reference rates will develop in the coming months. No clear development is currently discernible.

    Liquidity costs
    We integrate liquidity costs as those, banks' treasury departments impose on their own credit sales departments for the various maturity bands.

    We believe that an analysis of the development of liquidity costs makes it possible to differentiate between the effects of the Corona crisis in terms of

    • the costs of banks in general (reflected in liquidity costs), and

    • the profitability of real estate, such as rentability, sustainable market rent, investment yields, etc. (reflected in lower valuations, the complete avoidance of selected asset classes such as hotels, shopping centers or co-working).

    The following chart shows – as the result of a survey we conducted with banks – the change in liquidity costs since the outbreak of the corona crisis.

    The figures, as well as the statements made to us by the banks surveyed, can be summarized as follows:

    • There is currently no liquidity crisis for banks. Unlike in 2008/2009 and 2011 (US dollar), bank refinancing is basically intact.

    • However, there are sometimes considerable re-pricings of banks' liquidity costs. The re-pricing depends strongly on the different institutions and affects some more than others.

    • Access to deposits seems to influence liquidity costs. Institutions without significant deposit business (e.g., state and real estate banks) adjusted their liquidity costs to a greater extent than private and commercial banks, credit unions and savings banks.

    • The banks' origination units only receive short-term statements on liquidity costs from their treasury departments. Previously, corresponding fixings were often possible for several weeks.

    In general, banks expect the process of re-pricing of liquidity costs to continue. Banks have started to raise interest rates on deposits, which will result with some delay to a shifting of liquidity.

    Knowing the various financing partners for real estate investments is more important than ever! Get in touch with us – we look forward to chatting with you.

    Despite the adverse circumstances, we wish you a productive week. Above all:

    Stay healthy!

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